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Was ist eine energetische Sanierung?
Energetisch saniert ist ein Gebäude, wenn Bauteile und Technik so verbessert werden, dass es weniger Energie für Heizung, Warmwasser und Lüftung braucht und weniger Treibhausgase verursacht. Ein gesetzlich festgelegter Begriff ist "energetische Sanierung" nicht. Förderprogramme und Steuerrecht beschreiben aber genau, welche Maßnahmen dazu zählen.
Das Merkblatt des BAFA für den individuellen Sanierungsfahrplan nennt zwei Bereiche: Maßnahmen an der Gebäudehülle und Maßnahmen an der Anlagentechnik unter Einbeziehung erneuerbarer Energien (Nr. 1.1 Merkblatt). Ziel ist nach dem "Bestmöglich Prinzip" eine möglichst weitgehende Senkung des Primärenergiebedarfs und der CO2 Emissionen. Die Begründung dafür steht ebenfalls im Merkblatt: Viele Bauteile halten rund 40 Jahre und länger, sodass oft nur eine Gelegenheit bleibt, sie auf ein niedriges Bedarfsniveau zu bringen.
Abzugrenzen ist die energetische Sanierung von der reinen Instandhaltung. Wer einen schadhaften Putz ausbessert oder eine defekte Heizung gleichwertig ersetzt, erhält den Zustand, senkt aber den Bedarf nicht. Die Kosten, die für die Instandhaltung ohnehin anfallen würden, heißen Sowiesokosten; sie spielen bei der Bewertung eine zentrale Rolle. Was ein Sanierungsfahrplan dabei leistet, erklärt die Startseite.
Wo ein Gebäude Energie verliert
Vor jeder Planung steht die Energiebilanz. Im Sanierungsfahrplan stellt der Berater sie für den Istzustand dar, in kWh pro Jahr und in Prozent (Nr. 1.3.7 Merkblatt). Sie besteht aus diesen Posten:
| Posten | Was dahinter steht | Ansatzpunkt |
|---|---|---|
| Transmissionswärmeverluste | Wärme, die durch Wände, Dach, Fenster, Kellerdecke und Bodenplatte nach außen geht | Dämmung, Fenster, Wärmebrücken |
| Lüftungswärmeverluste | Wärme, die mit der Luft entweicht, gewollt durch Lüften und ungewollt durch Fugen | Luftdichtheit, Lüftung mit Wärmerückgewinnung |
| Warmwasserbedarf | Energie für das Trinkwarmwasser | Speicher, Zirkulation, Erzeuger |
| Anlagenverluste | Verluste bei Erzeugung, Speicherung, Verteilung und Übergabe der Wärme | Heizung, Rohrdämmung, hydraulischer Abgleich |
| solare und innere Gewinne | Wärme durch Sonne und Nutzung, die den Bedarf mindert | Fensterflächen, sommerlicher Wärmeschutz |
Welche Posten bei Ihrem Haus den größten Anteil haben, hängt von Baujahr, Bauweise und früheren Arbeiten ab. Pauschale Prozentangaben für "das Dach" oder "die Fenster" helfen deshalb wenig. Der Berater vergleicht den berechneten Bedarf zusätzlich mit dem tatsächlichen Verbrauch der letzten drei Heizperioden und erklärt Unterschiede (Nr. 1.3.8 Merkblatt).
Maßnahmen einer energetischen Sanierung
| Bereich | Maßnahmen | Worauf es ankommt |
|---|---|---|
| Dach und oberste Geschossdecke | Dämmung zwischen, auf oder unter den Sparren, Dämmung der Decke zum unbeheizten Dachraum | luftdichte Ebene, Feuchteschutz, gesetzliche Nachrüstpflicht für die Decke |
| Außenwand | Wärmedämmverbundsystem, vorgehängte Fassade, Kerndämmung, Innendämmung | Anschlüsse an Fenster und Dach, Wärmebrücken, Bauphysik bei Innendämmung |
| Fenster und Türen | Austausch, Einbau in der Dämmebene | Reihenfolge mit der Fassade, Lüftungskonzept nach dem Tausch |
| Keller und Bodenplatte | Dämmung der Kellerdecke von unten, Perimeterdämmung | Raumhöhe, Leitungen an der Decke |
| Heizung | Wärmepumpe, Anschluss an ein Wärmenetz, Biomasse, Solarthermie | Heizlast nach der Dämmung, Vorlauftemperatur |
| Optimierung der Anlage | hydraulischer Abgleich, Pumpentausch, Rohrdämmung, größere Heizflächen | Alter des Wärmeerzeugers, Zahl der Wohnungen |
| Lüftung und Steuerung | Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung, digitale Regelung | Dichtheit der Hülle, Wartung |
Der Sanierungsfahrplan beschreibt zusätzlich Maßnahmen gegen Wärmebrücken und unkontrollierte Lüftungswärmeverluste und weist darauf hin, wenn nach Arbeiten an der Hülle ein Lüftungskonzept nötig wird (Nr. 1.4.1 und 1.4.7 Merkblatt). Was nach dem Fenstertausch gilt, erklärt lueftungskonzept24.de.
Schritt für Schritt oder in einem Zug zum Effizienzhaus
Für die Umsetzung gibt es zwei grundlegende Wege, die auch die geförderte Energieberatung unterscheidet (Nr. 4 EBW):
- 01Schritt für Schritt
Aufeinander abgestimmte Einzelmaßnahmen über einen längeren Zeitraum, oft gekoppelt an ohnehin fällige Arbeiten. Gefördert über die BEG Einzelmaßnahmen (BEG EM) beim BAFA und für die Heizung bei der KfW, mit iSFP Bonus für Hülle und Anlagentechnik.
- 02Gesamtsanierung in einem Zug
Das ganze Gebäude wird auf einmal auf ein Effizienzhausniveau der BEG gebracht. Gefördert über die BEG Wohngebäude (BEG WG). Ein Nachweis des erreichten Niveaus nach DIN V 18599 ist nötig.
Beide Programme schließen sich für dasselbe Vorhaben aus: Eine Kombination der BEG EM mit der BEG WG ist nach Nr. 8.6 BEG EM nicht möglich. Die Entscheidung hängt von Budget, Zustand und Lebensplanung ab. Wer das Haus bewohnt und nicht ausziehen kann, saniert eher in Schritten. Wer vor dem Einzug ohnehin umbaut, prüft die Gesamtsanierung. Muss das im iSFP vorgeschlagene Effizienzhaus dann auch gebaut werden? Nein; nach Angaben des BAFA entscheiden Sie frei, ob Sie die Vorschläge ganz, teilweise oder gar nicht umsetzen.
Woran Sie den Erfolg messen
Der Sanierungsfahrplan nennt für den Istzustand und nach jedem Schritt Primärenergiebedarf, Endenergiebedarf und CO2 Emissionen sowie die berechneten Energiekosten (Nr. 1.4.4 und 1.4.5 Merkblatt). Seit der Version 2.6 der Druckapplikation zeigt er auch die prozentuale Einsparung und die Effizienzklasse, um den Vergleich mit dem Energieausweis zu erleichtern.
| Klasse | Endenergie in kWh je m² und Jahr |
|---|---|
| A+ | unter 30 |
| A | 30 bis unter 50 |
| B | 50 bis unter 75 |
| C | 75 bis unter 100 |
| D | 100 bis unter 130 |
| E | 130 bis unter 160 |
| F | 160 bis unter 200 |
| G | 200 bis unter 250 |
| H | 250 und mehr |
Die Klassen A+ bis H bleiben für Wohngebäude auch nach dem 1. Januar 2027 bestehen; nur die Bezugsfläche ändert sich. Die Klassen A bis G gelten künftig allein für Nichtwohngebäude. Wie die Klassen im Ausweis zu lesen sind, erklärt energieausweis-erstellen24.de.
Kosten: Vollkosten, Sowiesokosten und energiebedingte Mehrkosten
Pauschale Quadratmeterpreise für eine energetische Sanierung führen oft in die Irre, weil sie Instandhaltung und Effizienzverbesserung vermischen. Der iSFP trennt beides: Er nennt je Schritt die geschätzten Gesamtinvestitionskosten und die Instandhaltungskosten, also die Sowiesokosten (Nr. 1.2.4 Merkblatt).
Rechenbeispiel mit angenommenen Werten: Eine Fassade muss ohnehin neu verputzt werden. Angenommene Kosten für Gerüst und Putz: 20.000 Euro. Mit Dämmung kostet die Maßnahme angenommen 50.000 Euro. Energiebedingt sind dann nur 30.000 Euro Mehrkosten, denen die Einsparung und die Förderung gegenüberstehen. Für die Förderung zählen die förderfähigen Ausgaben der Maßnahme nach den Regeln des Programms, nicht diese Aufteilung.
Wer so rechnet, sieht schnell, warum der Zeitpunkt entscheidet: Eine Dämmung im Zuge eines ohnehin nötigen Putzes ist wirtschaftlich etwas anderes als eine Dämmung auf intaktem Putz. Hinzu kommt, dass bei einer Erneuerung von mehr als 10 Prozent der Wandfläche ohnehin die Anforderungen des GModG gelten.Welche Pflichten bei Änderungen entstehen, beschreibt die Seite Sanierungspflicht. Wie sich der Wert eines Hauses durch eine Sanierung verändern kann, lässt sich bei immobilie-bewerten24.de einschätzen.
Förderung der energetischen Sanierung: die drei Wege
| Weg | für wen | Kern |
|---|---|---|
| Zuschuss BEG EM | Eigentümer, Vermieter, Eigentümergemeinschaften | 15 % für Hülle und Anlagentechnik, mit iSFP Bonus und doppelter Höchstgrenze; Heizung über die KfW mit Grundförderung und Boni |
| Effizienzhaus BEG WG | Gesamtsanierung in einem Zug | Förderung über die KfW, nicht kombinierbar mit der BEG EM für dasselbe Vorhaben |
| Steuerermäßigung § 35c EStG | nur selbst bewohntes Eigentum, älter als zehn Jahre | 20 % der Aufwendungen über drei Jahre, höchstens 40.000 Euro je Objekt |
Vor jeder Maßnahme steht die Frage, welcher Weg zu welchem Schritt passt. Für dieselbe Maßnahme gibt es entweder Zuschuss oder Steuerermäßigung, für verschiedene Maßnahmen am selben Haus sind beide Wege kombinierbar.Alle Programme mit Zuständigkeiten und Reihenfolge der Anträge beschreibt die Seite Förderung.Den Vergleich mit der Steuer rechnet die Seite Steuerliche Förderung vor.
Was eine Sanierung außer Energie noch verändert
Der Sanierungsfahrplan muss nach dem Merkblatt auch auf weitere Folgen hinweisen, etwa einen besseren sommerlichen Wärmeschutz und Schallschutz, mehr Behaglichkeit und eine Steigerung des Immobilienwerts (Nr. 1.4.1 Merkblatt). Umgekehrt bringt jede Maßnahme Folgen für andere Bauteile mit sich:
- Nach Dämmung und Fenstertausch sinkt der ungewollte Luftwechsel; ohne Lüftungskonzept steigt die Gefahr von Feuchte und Schimmel.
- Eine gedämmte Hülle senkt die Heizlast. Eine vorher eingebaute Heizung ist dann oft zu groß.
- Neue Fenster in einer ungedämmten Wand können die kälteste Stelle des Raums an die Laibung verlagern.
- Größere Heizflächen und niedrigere Vorlauftemperaturen machen eine Wärmepumpe effizienter.
Wie sich diese Wechselwirkungen in eine Reihenfolge übersetzen, zeigt die Seite Maßnahmenpakete.Ein vollständiges Beispiel mit Annahmen finden Sie auf der Seite Beispiel iSFP.
Häufige Fragen zur energetischen Sanierung
Was zählt alles zur energetischen Sanierung?
Maßnahmen an der Gebäudehülle wie Dämmung von Dach, Wand und Kellerdecke und der Austausch von Fenstern und Türen sowie Maßnahmen an der Anlagentechnik wie Heizungstausch, Heizungsoptimierung, Lüftung und digitale Regelung. § 35c EStG zählt acht solche Maßnahmen auf.
Welche Förderung gibt es für eine energetische Sanierung?
Zuschüsse der BEG Einzelmaßnahmen beim BAFA und für die Heizung bei der KfW, die Effizienzhaus Förderung der BEG Wohngebäude über die KfW und für selbst bewohntes Eigentum die Steuerermäßigung nach § 35c EStG. Mit einem geförderten Sanierungsfahrplan steigen Zuschuss und Höchstgrenze für Hülle und Anlagentechnik.
Was kostet eine energetische Sanierung?
Das hängt vom Gebäude und vom Umfang ab. Belastbar vergleichen lassen sich nur Kosten für konkrete Maßnahmen. Der Sanierungsfahrplan nennt je Schritt geschätzte Investitionskosten und Sowiesokosten, sodass Sie die energiebedingten Mehrkosten erkennen.
Muss ich alles auf einmal sanieren?
Nein. Eine Sanierung Schritt für Schritt ist der Regelfall und wird über die BEG Einzelmaßnahmen gefördert. Wichtig ist eine abgestimmte Reihenfolge, damit spätere Schritte frühere nicht entwerten.
Lohnt sich eine energetische Sanierung?
Das lässt sich nur für das einzelne Gebäude beantworten. Entscheidend sind die energiebedingten Mehrkosten, die Einsparung, die Förderung und der Zeitpunkt, etwa ob ohnehin Putz, Dach oder Heizung erneuert werden müssen.
Brauche ich für die Förderung einen Energieberater?
Für Zuschüsse zu Hülle und Anlagentechnik in der BEG EM muss ein Energieeffizienz Experte eingebunden sein. Für den Heizungstausch und die Steuerermäßigung ist das nicht vorgeschrieben. Ein Sanierungsfahrplan ist freiwillig, bringt aber den iSFP Bonus.
Stand: Oktober 2026. Die Inhalte dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall.