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Gibt es eine Sanierungspflicht?
Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), bis 28.07.2026 Gebäudeenergiegesetz (GEG), schreibt für bestehende Wohngebäude keine Gesamtsanierung und keinen Mindeststandard vor, den ein Haus bis zu einem bestimmten Jahr erreichen muss. Es kennt drei Arten von Pflichten:
- 01Nachrüstpflichten ohne Anlass
Wenige, klar umrissene Maßnahmen wie die Dämmung der obersten Geschossdecke oder ungedämmter Heizungsrohre.
- 02Anforderungen bei Änderung
Wer ein Bauteil erneuert, muss dabei Höchstwerte für den Wärmedurchgang einhalten. Wer nichts ändert, muss nichts tun.
- 03Pflichten rund um Heizung und Betrieb
Regeln für neu eingebaute Heizungen und Prüfpflichten in größeren Gebäuden.
Ein individueller Sanierungsfahrplan ist davon unabhängig. Er ist ein Förderinstrument und keine gesetzliche Pflicht. Er listet aber die Bauteile, die nicht den Anforderungen genügen, und hilft so, Pflichten und anstehende Arbeiten zu bündeln. Was der Fahrplan leistet, erklärt die Startseite.
Nachrüstpflichten für bestehende Gebäude
| Pflicht | Inhalt | Grundlage |
|---|---|---|
| Oberste Geschossdecke | Decken, die den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 nicht erfüllen, sind so zu dämmen, dass der U Wert höchstens 0,24 W/(m²K) beträgt. Alternativ genügt die Dämmung des darüber liegenden Dachs. | § 35 Abs. 1 |
| Heizungs und Warmwasserleitungen | Bisher ungedämmte, zugängliche Leitungen und Armaturen in unbeheizten Räumen sind nach Anlage 8 zu dämmen. | § 69 Abs. 2 |
Beide Pflichten gelten nicht sofort für jeden. Bewohnt der Eigentümer eines Hauses mit höchstens zwei Wohnungen eine davon schon seit dem 1. Februar 2002 selbst, muss er nicht nachrüsten. Die Pflicht trifft erst den neuen Eigentümer nach einem Eigentümerwechsel, der dafür zwei Jahre ab dem Eigentumsübergang Zeit hat (§ 35 Abs. 3, § 69 Abs. 3 und 4). Bei selbst bewohnten Ein und Zweifamilienhäusern entfällt die Dämmpflicht für die Decke außerdem, soweit sich die Aufwendungen nicht innerhalb angemessener Frist durch die Einsparungen erwirtschaften lassen (§ 35 Abs. 4).
Ist die Dämmdicke in Deckenzwischenräumen technisch begrenzt, genügt die höchstmögliche Dicke mit einer Wärmeleitfähigkeit von höchstens 0,035 W/(mK), bei eingeblasenen oder nachwachsenden Dämmstoffen 0,045 W/(mK) (§ 35 Abs. 2). Ab dem 1. Januar 2027 verweist § 35 auf die neue Ausgabe DIN 4108-2: 2026-05.
Anforderungen, wenn Sie Bauteile erneuern
Die meisten Anforderungen greifen erst, wenn Sie selbst tätig werden. Wird ein Außenbauteil beheizter Räume erneuert, ersetzt oder erstmals eingebaut, darf die betroffene Fläche die Höchstwerte der Anlage 7 nicht überschreiten (§ 36 GModG). Änderungen an höchstens 10 Prozent der Fläche einer Bauteilgruppe sind ausgenommen.
| Bauteil | Anlass, zum Beispiel | U Wert höchstens |
|---|---|---|
| Außenwand | Ersatz, Dämmung oder Bekleidung außen, Erneuerung des Außenputzes | 0,24 W/(m²K) |
| Fenster und Fenstertüren | Ersatz oder erstmaliger Einbau | 1,3 W/(m²K) |
| Dachflächenfenster | Ersatz oder erstmaliger Einbau | 1,4 W/(m²K) |
| Steildach, Decke gegen unbeheizten Dachraum | Ersatz, Erneuerung der Dachdeckung, Dämmung | 0,24 W/(m²K) |
| Flachdach | Ersatz, Erneuerung, Dämmung | 0,20 W/(m²K) |
| Wände und Decken gegen Erdreich oder unbeheizte Räume, etwa die Kellerdecke | Ersatz, Erneuerung, Dämmung | 0,30 W/(m²K) |
Daneben gilt ein Verschlechterungsverbot: Außenbauteile dürfen nicht so verändert werden, dass sich die energetische Qualität des Gebäudes verschlechtert (§ 34 Abs. 1). Ein Sonderfall ist das Beratungsgespräch: Wer an einem Haus mit höchstens zwei Wohnungen Änderungen mit Berechnung für das ganze Gebäude plant, muss vor der Beauftragung der Planung ein informatorisches Beratungsgespräch führen, wenn es unentgeltlich angeboten wird (§ 36 Satz 3). Diese Regel entfällt ab dem 1. Januar 2027.
Praktisch bedeutet das: Wer ohnehin den Putz erneuert, muss dämmen.Wie man solche Anlässe in eine sinnvolle Reihenfolge bringt, beschreibt die Seite Maßnahmenpakete. Mehr zu U Werten finden Sie bei waermeschutz-nachweis24.de.
Pflichten rund um Heizung und Betrieb
Seit dem 29. Juli 2026 gibt es keine Pflicht mehr, bei einer neuen Heizung 65 Prozent erneuerbare Energien zu nutzen; § 71 ist weggefallen. Stattdessen können Eigentümer zwischen zehn Optionen wählen, darunter weiterhin Gas und Ölheizungen (§ 42 Abs. 2). Für diese gilt eine neue Pflicht:
Biostufen für neue Gas und Ölheizungen (§ 43 GModG): Wer nach dem 29. Juli 2026 eine solche Heizung in ein bestehendes Gebäude einbaut, muss sicherstellen, dass ein steigender Anteil der Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder Wasserstoff stammt: mindestens 10 Prozent ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040.
Für größere Gebäude kommen Prüfpflichten hinzu:
- Hydraulischer Abgleich: nach dem Einbau einer Heizungsanlage in Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen oder Nutzungseinheiten (§ 60c). Eine allgemeine Frist für alle Gebäude gibt es nicht.
- Heizungsprüfung: in Gebäuden ab sechs Einheiten für Anlagen, die vor dem 1. Oktober 2009 eingebaut wurden, bis zum 30. September 2027 (§ 60b).
- Wärmepumpen: Betriebsprüfung ab sechs Einheiten (§ 60a); die Einzelheiten ändern sich ab 2027.
Mehr zum Abgleich und zu den Prüfpflichten finden Sie bei heizungsoptimierung24.de.
Pflichten, die mit dem GModG entfallen sind
Viele Texte im Internet beschreiben noch das GEG in der Fassung von 2024. Folgende Regeln gelten seit dem 29. Juli 2026 nicht mehr:
| frühere Regel | heute |
|---|---|
| 65 Prozent erneuerbare Energien beim Einbau einer Heizung (§ 71 GEG) | weggefallen, Wahl zwischen zehn Optionen nach § 42 |
| Kopplung dieser Pflicht an die kommunale Wärmeplanung mit Fristen 2026 und 2028 | gegenstandslos |
| Austausch von Konstanttemperaturkesseln nach 30 Jahren, Betriebsende fossiler Kessel 2044 (§ 72 GEG) | weggefallen |
| Beratungspflicht vor dem Einbau einer fossilen Heizung (§ 71 Abs. 11 GEG) | weggefallen |
Geblieben ist das Ziel in § 42a, Brennstoffe ab 2045 vollständig auf klimaneutrale Brennstoffe umzustellen. Es richtet sich an die Lieferanten und soll mit einem eigenen Gesetz umgesetzt werden, nicht an Eigentümer.
Sanierungspflicht 2030: was sich ändert
Für bestehende Wohngebäude bringt das Jahr 2030 nach dem GModG keine Sanierungspflicht. Die Änderungen setzen teilweise die europäische Gebäuderichtlinie (EPBD) um und betreffen vor allem andere Gebäude oder Anlässe:
| Regel | betrifft | bestehende Wohngebäude |
|---|---|---|
| Neubauten als Nullemissionsgebäude (§ 10) | neue Gebäude | nein |
| Solarpflicht für neue Wohngebäude und angrenzende überdachte Parkplätze (§ 106 neu) | Neubau | nein |
| Mindeststandard für bestehende Nichtwohngebäude, höchstens das 3,5fache des Referenzwerts (§ 40) | Nichtwohngebäude | nein |
| Biostufe von 15 Prozent (§ 43) | nach dem 29.07.2026 eingebaute Gas und Ölheizungen | nur bei solchen Heizungen |
| Gesamtbewertung bei Änderung: Primärenergie höchstens 160 % des Referenzgebäudes (§ 38) | Änderungen mit Berechnung des ganzen Gebäudes | nur bei solchen Vorhaben |
Ab dem 1. Januar 2027 kommen außerdem neue Regeln zum Energieausweis, der dann auch bei der Verlängerung eines Mietvertrags vorzulegen ist (§ 80 Abs. 3). Mehr dazu bei energieausweis-erstellen24.de. Ob die Bundesregierung für Wohngebäude später weitere Vorgaben beschließt, ist offen; eine entsprechende Regel enthält das GModG im Oktober 2026 nicht.
Ausnahmen, Befreiung und Folgen von Verstößen
- Andere Vorschriften: Anforderungen an bestehende Gebäude gelten nicht, soweit sie Vorschriften zu Standsicherheit, Brandschutz, Schallschutz, Arbeitsschutz oder Gesundheitsschutz widersprechen (§ 34 Abs. 2).
- Baudenkmäler: Bei Denkmälern und besonders erhaltenswerter Bausubstanz kann abgewichen werden, wenn sonst Substanz oder Erscheinungsbild leiden oder der Aufwand unverhältnismäßig wäre (§ 105).
- Unbillige Härte: Auf Antrag befreit die nach Landesrecht zuständige Behörde, wenn sich die Aufwendungen innerhalb angemessener Frist nicht durch die Einsparungen erwirtschaften lassen oder besondere Umstände vorliegen (§ 102).
Verstöße gegen einzelne Pflichten sind Ordnungswidrigkeiten und können nach § 108 mit Bußgeldern geahndet werden. Für die Frage, ob eine Ausnahme greift, ist eine fachliche Einschätzung sinnvoll, etwa im Rahmen einer Energieberatung.
Wie der Sanierungsfahrplan mit den Pflichten umgeht
Im iSFP stellt der Berater für jedes Bauteil die U Werte im Istzustand den gesetzlichen Mindestanforderungen und den Anforderungen der BEG gegenüber (Nr. 1.3.4 Merkblatt). Für jedes Bauteil, das die gesetzlichen Werte nicht einhält, muss er einen Sanierungsvorschlag machen, für relativ neue Bauteile darf dieser langfristig angesetzt sein (Anm. zu Nr. 1.1.1 Merkblatt). Eine fehlende Dämmung der obersten Geschossdecke fällt so ebenso auf wie ungedämmte Leitungen im Keller.
Gleichzeitig nennt der Fahrplan zu jedem Schritt einen sinnvollen Anlass, etwa die ohnehin fällige Erneuerung von Putz oder Dacheindeckung. So treffen Sie die Anforderungen des § 36 nicht unvorbereitet, sondern planen die Dämmung gleich mit ein. Nach einem Hauskauf, wenn die Zweijahresfrist für Nachrüstungen läuft, können Käufer die Beratung beantragen, sobald der notarielle Kaufvertrag geschlossen ist.Was eine energetische Sanierung umfasst und wie sie gefördert wird, erklärt die Seite Energetische Sanierung.Welche Zuschüsse es für die einzelnen Schritte gibt, zeigt die Seite Förderung.
Häufige Fragen zur Sanierungspflicht
Muss ich mein Haus bis 2030 energetisch sanieren?
Nein. Das GModG enthält im Oktober 2026 keine Pflicht, ein bestehendes Wohngebäude bis 2030 auf einen bestimmten Standard zu bringen. Die Mindeststandards ab 2030 nach § 40 betreffen bestehende Nichtwohngebäude.
Welche Pflichten habe ich nach einem Hauskauf?
Ist die oberste Geschossdecke nicht ausreichend gedämmt oder sind zugängliche Heizungsrohre in unbeheizten Räumen ungedämmt, müssen Sie das innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang nachholen, wenn der Vorbesitzer wegen der Ausnahme für selbst bewohnte Ein und Zweifamilienhäuser davon befreit war.
Muss ich meine alte Ölheizung austauschen?
Eine Austauschpflicht nach 30 Jahren gibt es seit dem 29. Juli 2026 nicht mehr, § 72 ist weggefallen. Eine funktionierende Heizung dürfen Sie weiter betreiben. Wer nach diesem Datum eine neue Gas oder Ölheizung einbaut, muss ab 2029 steigende Anteile biogener oder wasserstoffbasierter Brennstoffe nutzen.
Muss ich dämmen, wenn ich nur die Fassade streiche?
Ein reiner Anstrich ist in Anlage 7 nicht als Anlass genannt. Wird dagegen der Putz erneuert oder eine Bekleidung angebracht, gilt für die Außenwand ein U Wert von höchstens 0,24 W/(m²K), sofern mehr als 10 Prozent der Wandfläche betroffen sind.
Ist ein Sanierungsfahrplan Pflicht?
Nein. Der iSFP ist ein Förderinstrument der Energieberatung für Wohngebäude. Er bringt einen Zuschuss für die Beratung und in der BEG EM einen Bonus für Maßnahmen an Hülle und Anlagentechnik.
Was passiert, wenn ich eine Nachrüstpflicht nicht erfülle?
Verstöße gegen Pflichten des GModG können als Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld geahndet werden (§ 108). Liegt eine unbillige Härte vor, können Sie bei der zuständigen Landesbehörde eine Befreiung beantragen (§ 102).
Stand: Oktober 2026. Die Inhalte dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall.