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Die Steuerermäßigung nach § 35c EStG auf einen Blick
§ 35c EStG ermäßigt die tarifliche Einkommensteuer um insgesamt 20 Prozent der Aufwendungen für energetische Maßnahmen am selbst bewohnten Gebäude, verteilt auf drei Jahre. Je Objekt beträgt die Steuerermäßigung höchstens 40.000 Euro. Rechnerisch ist der Höchstbetrag bei Aufwendungen von 200.000 Euro erreicht.
| Jahr | Anteil der Aufwendungen | höchstens |
|---|---|---|
| Jahr des Abschlusses der Maßnahme | 7 % | 14.000 Euro |
| folgendes Kalenderjahr | 7 % | 14.000 Euro |
| übernächstes Kalenderjahr | 6 % | 12.000 Euro |
| gesamt | 20 % | 40.000 Euro je Objekt |
Die Ermäßigung wird von der Steuer abgezogen, nicht vom Einkommen. Sie wirkt deshalb nur, soweit in dem jeweiligen Jahr tatsächlich Einkommensteuer anfällt; einen Anspruch auf Auszahlung darüber hinaus gewährt § 35c nicht. Nach § 52 Abs. 35a EStG gilt die Regel für Maßnahmen, die nach dem 31. Dezember 2019 begonnen wurden und vor dem 1. Januar 2030 abgeschlossen sind. Diese Seite ersetzt keine Steuerberatung. Was ein Sanierungsfahrplan ist, erklärt die Startseite.
Voraussetzungen für den Steuerabzug
- Eigene Wohnzwecke: Sie nutzen das Gebäude im jeweiligen Kalenderjahr ausschließlich selbst zum Wohnen. Überlassen Sie Teile Ihrer Wohnung unentgeltlich anderen Personen zum Wohnen, schadet das nicht (Abs. 2). Eigentumswohnungen sind ebenso begünstigt (Abs. 5).
- Alter des Gebäudes: Bei der Durchführung ist das Gebäude älter als zehn Jahre; maßgeblich ist der Beginn der Herstellung (Abs. 1 Satz 2).
- Lage: Das Gebäude liegt in der Europäischen Union oder im Europäischen Wirtschaftsraum.
- Fachunternehmen: Die Maßnahme führt ein Fachunternehmen aus, und sie erfüllt die Mindestanforderungen der Energetischen Sanierungsmaßnahmen Verordnung (ESanMV).
- Bescheinigung: Das ausführende Fachunternehmen bestätigt nach amtlich vorgeschriebenem Muster, dass die Voraussetzungen dem Grunde und der Höhe nach erfüllt sind.
- Rechnung: Sie ist in deutscher Sprache ausgestellt und weist die energetische Maßnahme, die Arbeitsleistung und die Adresse des Objekts aus (Abs. 4 Nr. 1).
- Zahlung: Sie haben auf das Konto des Leistungserbringers überwiesen; Barzahlung genügt nicht (Abs. 4 Nr. 2).
Als Fachunternehmen gilt nach § 2 ESanMV jedes Unternehmen, das in einem der dort genannten Gewerke tätig ist, etwa Dachdecker, Zimmerer, Installateur und Heizungsbauer, Maler, Stuckateure, Glaser oder Elektrotechnik, außerdem spezialisierte Fenstermonteure. Die Maßnahme muss zum Gewerk des Unternehmens gehören. Steht das Gebäude im Miteigentum mehrerer Personen, gibt es die Ermäßigung für das Objekt insgesamt nur einmal (Abs. 6).
Als Beginn gilt bei genehmigungspflichtigen Maßnahmen der Bauantrag, bei anzeigepflichtigen der Eingang der Kenntnisgabe und sonst der Beginn der Bauausführung (§ 52 Abs. 35a EStG). Für Maßnahmen, die nach dem 31. Dezember 2024 begonnen wurden, gilt die aktuelle Fassung der ESanMV (§ 3 ESanMV).
Welche Maßnahmen begünstigt sind
§ 35c Abs. 1 Satz 3 EStG zählt acht Maßnahmen abschließend auf. Fast alle finden sich auch im Sanierungsfahrplan und in der BEG EM wieder, sodass Sie für jede Maßnahme zwischen Steuer und Zuschuss wählen können.
| Nr. | Maßnahme nach § 35c | Gegenstück in der BEG EM |
|---|---|---|
| 1 | Wärmedämmung von Wänden | Gebäudehülle, Nr. 5.1 |
| 2 | Wärmedämmung von Dachflächen | Gebäudehülle, Nr. 5.1 |
| 3 | Wärmedämmung von Geschossdecken | Gebäudehülle, Nr. 5.1 |
| 4 | Erneuerung der Fenster oder Außentüren | Gebäudehülle, Nr. 5.1 |
| 5 | Erneuerung oder Einbau einer Lüftungsanlage | Anlagentechnik, Nr. 5.2 |
| 6 | Erneuerung der Heizungsanlage | Heizung, Nr. 5.3 (Zuschuss bei der KfW) |
| 7 | digitale Systeme zur energetischen Betriebs und Verbrauchsoptimierung | Anlagentechnik, Nr. 5.2 |
| 8 | Optimierung bestehender Heizungsanlagen, die älter als zwei Jahre sind | Heizungsoptimierung, Nr. 5.4 |
Zu den Aufwendungen zählen nach § 1 ESanMV der fachgerechte Einbau, die Inbetriebnahme, notwendige Umfeldmaßnahmen und die direkt damit verbundenen Materialkosten. Auch die Kosten der Bescheinigung gehören dazu.
Kosten des Energieberaters: 50 Prozent Abzug
Für Energieberater gilt ein höherer Satz. Beauftragen Sie einen Energieberater, der vom BAFA für das Programm Energieberatung für Wohngebäude zugelassen ist, mit der planerischen Begleitung oder Beaufsichtigung der Maßnahme, ermäßigt sich die Steuer um 50 Prozent dieser Kosten (§ 35c Abs. 1 Satz 4 EStG). Sie zählen zum Höchstbetrag von 40.000 Euro je Objekt.
Begünstigt ist die Begleitung der Maßnahme, nicht die Erstellung des Sanierungsfahrplans als solche; § 35c nennt den iSFP nicht. Für den Fahrplan selbst steht der Zuschuss des BAFA zur Verfügung, der nach Nr. 7.3 EBW die Förderung der später vorgeschlagenen Investitionen nicht berührt. Die Bescheinigung für das Finanzamt kann nach § 2 Abs. 2 ESanMV auch eine Person mit Ausstellungsberechtigung für Energieausweise ausstellen, wenn ein Fachunternehmen die Maßnahme im eigenen Gewerk ausführt und diese Person mit der planerischen Begleitung oder Beaufsichtigung betraut wurde.
Zum Vergleich: In der BEG EM wird die Fachplanung und Baubegleitung ebenfalls mit 50 Prozent gefördert, bei Ein und Zweifamilienhäusern aber auf förderfähige Ausgaben von höchstens 5.000 Euro begrenzt (Nr. 8.4.7 BEG EM).Einzelheiten stehen auf der Seite Kosten.
Steuerermäßigung trotz Förderung: was zusammenpasst
Für dieselbe Maßnahme gilt ein Entweder Oder. Das ergibt sich aus beiden Seiten:
- § 35c Abs. 3 EStG: keine Steuerermäßigung, wenn für die Maßnahme zinsverbilligte Darlehen oder steuerfreie Zuschüsse in Anspruch genommen werden, wenn § 35a EStG oder § 10f EStG genutzt wird oder wenn die Aufwendungen bereits als Betriebsausgaben, Werbungskosten, Sonderausgaben oder außergewöhnliche Belastungen berücksichtigt wurden.
- Nr. 8.6 BEG EM: Eine Kumulierung mit der steuerlichen Förderung nach § 35a und § 35c EStG für dieselbe Maßnahme ist ausgeschlossen. Antragsteller verpflichten sich, für diese Maßnahme keine steuerliche Förderung zu beantragen.
Für verschiedene Maßnahmen am selben Gebäude ist die Kombination dagegen ausdrücklich möglich. Nr. 8.6 BEG EM nennt selbst das Beispiel: Zuschuss für die Heizung nach Nr. 5.3 und Steuerermäßigung für die Dämmung von Wänden nach § 35c Abs. 1 Nr. 1 EStG. Auch der Ergänzungskredit der KfW zählt als zinsverbilligtes Darlehen; wer ihn für eine Maßnahme nutzt, kann für diese Maßnahme die Steuerermäßigung nicht mehr wählen.
Ein Sanierungsfahrplan hilft bei der Aufteilung, weil er für jeden Schritt Kosten, Sowiesokosten und Fördermöglichkeiten nennt; nach dem Merkblatt des BAFA gehört dazu ausdrücklich auch der Hinweis auf § 35c EStG (Nr. 1.2.5 Merkblatt). Der Fahrplan ist für den Steuerweg aber keine Voraussetzung.
Rechenbeispiele: Zuschuss oder Steuerermäßigung?
Die folgenden Beispiele gelten für ein selbst bewohntes Einfamilienhaus. Die Beträge sind angenommene förderfähige Bruttokosten in einem Kalenderjahr, keine Preisangaben. Zuschuss nach BEG EM vom 17. Juli 2026, Steuerermäßigung nach § 35c EStG unter der Annahme, dass genügend Einkommensteuer anfällt.
| Maßnahme und Kosten | Zuschuss ohne iSFP | Zuschuss mit iSFP | § 35c über drei Jahre |
|---|---|---|---|
| Dämmung 20.000 Euro | 3.000 Euro (15 %) | 3.000 Euro, kein Bonus unter 30.000 Euro | 4.000 Euro |
| Dämmung und Fenster 60.000 Euro | 4.500 Euro (Grenze 30.000 Euro) | 10.500 Euro (17,5 %) | 12.000 Euro (4.200 + 4.200 + 3.600) |
| Hülle 120.000 Euro in einem Jahr | 4.500 Euro | 10.500 Euro | 24.000 Euro (8.400 + 8.400 + 7.200) |
| Wärmepumpe 28.000 Euro, Antrag 2026 | Grundförderung 30 %: 8.400 Euro; mit Klimageschwindigkeitsbonus für Selbstnutzer 46 %: 12.880 Euro | 5.600 Euro | |
Für die Hülle bringt der Steuerweg in diesen Beispielen mehr, solange die Steuerlast ausreicht. Mit Sanierungsfahrplan schrumpft der Abstand, und wer die Arbeiten auf mehrere Kalenderjahre verteilt, nutzt die Höchstgrenze des Zuschusses mehrfach. Bei der Heizung liegt der Zuschuss in den Beispielen vorn, weil Grundförderung und Boni über 20 Prozent liegen. Ab dem ersten Quartal 2027 sinkt die Grundförderung für Wärmepumpen auf 15 Prozent, dazu kann ein Wertschöpfungsbonus von 15 Prozentpunkten kommen; der Klimageschwindigkeitsbonus nimmt stufenweise ab (Nr. 8.4 BEG EM).Die Bedingungen des Bonus und weitere Rechenwege erklärt die Seite iSFP Bonus.
Welcher Weg zu Ihrer Situation passt
| Merkmal | Zuschuss BEG EM | Steuerermäßigung § 35c |
|---|---|---|
| Nutzung | selbst genutzt und vermietet | nur ausschließlich selbst bewohnt |
| Antrag vor Beginn | ja, vor dem Vertrag oder mit Bedingung | nein, Angaben in der Steuererklärung |
| Energieeffizienz Experte | bei Hülle und Anlagentechnik Pflicht | nicht vorgeschrieben, Bescheinigung des Fachunternehmens |
| Zeitpunkt des Geldes | nach Prüfung des Verwendungsnachweises | verteilt auf drei Steuerjahre |
| Abhängig vom Einkommen | nein, bei der Heizung zusätzlicher Einkommensbonus | ja, wirkt nur bei ausreichender Steuerlast |
| Rolle des iSFP | Bonus und doppelte Höchstgrenze | keine Voraussetzung |
Für vermietete Gebäude gilt § 35c nicht. Ob Kosten dort als Werbungskosten zu behandeln sind, klären Sie mit Ihrem Steuerberater. In einer Eigentümergemeinschaft können selbst nutzende Eigentümer den Steuerweg für ihren Anteil prüfen, während vermietende Eigentümer davon ausgeschlossen sind.Alle Zuschussprogramme im Überblick finden Sie auf der Seite Förderung.
Häufige Fragen zur steuerlichen Förderung
Kann ich die energetische Sanierung trotz Förderung steuerlich absetzen?
Nicht für dieselbe Maßnahme. Wer für eine Maßnahme einen steuerfreien Zuschuss oder ein zinsverbilligtes Darlehen nutzt, erhält dafür keine Steuerermäßigung nach § 35c EStG. Für andere Maßnahmen am selben Haus ist der Steuerweg weiter möglich, etwa Zuschuss für die Heizung und Steuer für die Dämmung.
Wie viel kann ich insgesamt absetzen?
Die Steuer ermäßigt sich um 20 Prozent der Aufwendungen, verteilt auf drei Jahre mit 7, 7 und 6 Prozent. Je Objekt sind es höchstens 40.000 Euro Steuerermäßigung, das entspricht Aufwendungen von 200.000 Euro.
Gilt § 35c auch für vermietete Wohnungen?
Nein. Das Gebäude muss im jeweiligen Kalenderjahr ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden. Eine unentgeltliche Überlassung von Teilen der eigenen Wohnung an andere Personen ist unschädlich.
Brauche ich für die Steuerermäßigung einen Sanierungsfahrplan?
Nein. Voraussetzung ist die Bescheinigung des ausführenden Fachunternehmens nach amtlichem Muster. Ein iSFP hilft aber bei der Entscheidung, welche Maßnahme über die Steuer und welche über den Zuschuss gefördert werden soll.
Kann ich die Kosten für den iSFP von der Steuer absetzen?
§ 35c begünstigt Energieberater, die mit der planerischen Begleitung oder Beaufsichtigung einer Maßnahme beauftragt sind, zu 50 Prozent. Die Erstellung des Fahrplans nennt die Vorschrift nicht. Für den Fahrplan gibt es den Zuschuss des BAFA.
Bis wann muss die Maßnahme abgeschlossen sein?
Nach § 52 Abs. 35a EStG gilt § 35c für Maßnahmen, die nach dem 31. Dezember 2019 begonnen und vor dem 1. Januar 2030 abgeschlossen werden. Die ESanMV tritt mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft.
Was gilt bei Miteigentum, etwa bei Ehepaaren?
Steht das Objekt mehreren Personen zu, kann die Steuerermäßigung für das Objekt insgesamt nur einmal in Anspruch genommen werden. Die Aufwendungen können dafür einheitlich und gesondert festgestellt werden.
Stand: Oktober 2026. Die Inhalte dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall.